对于地产界来说，2005年注定是喜忧参半的一年，上半年南京房屋销售价格涨幅曾高攀至12.9％；而令人尴尬的是，房价上涨之时，投资增速之时，恰恰正是中央政府以实现宏观调控为目的、以抑制房价快速上涨为手段的各项行政指令、信贷政策、税收政策的措施出台之日。
当年3月，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，称为“国八条”，内容包括：各级人民政府一定要从实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观的高度，把稳定住房价格提到政府工作的重要议事日程，切实负起稳定住房价格的责任。对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任等。
两个月后，七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。2005年是楼市不折不扣的政策年，一系列疾风骤雨式的调控政策让开发商们噤若寒蝉，也是导致当年楼市疲软的最主要原因。
6月1日，地产“大限”日真切到来，楼市也逐渐走向盘整。果然到11月底，统计显示全市商品住宅均价竟然比年初下跌近20％，房价终于回归理性。
记者至今犹记得，5月底开征营业税的消息传来，房产交易中心立即挤满了蜂拥而来的买房卖房人，直至5月31日的深夜，潮水般的人群才逐渐退去。
2006年 楼市饮“兴奋剂”
这一年，开发商乐开了花，买房人却很纳闷。房价上涨、排队抢房、天价地块频出，即使是“国六条”也没能拉住房价的脚步。那一年，老百姓常常困惑地问“为什么？”让我们难以面对。纵观楼市“调控”一词贯穿始终。然而2006年商品房销售面积创下南京历史新高，“逆市上扬、整体涨潮”成为2006年南京楼市的最基本特点。
2006年春季楼市的欣欣向荣给了开发商无限的信心。5月1仙林三大楼盘东方天郡、赛世香樟园、亚东城集体涨价100元/平方米，掀开了楼市涨价的序幕。而后江北天润城、明发滨江新城、万江共和新城也几乎同时传来上调均价的消息，此后南京其他各盘并不高调，却也纷纷暗中调价。一股涨价风悄然覆盖南京楼市，在此过程中，开发商们保持着惊人的默契。
2007年 “房价永远上涨”神话破灭
过去的这一年，全国都见证了南京楼市的疯狂——有两小时上涨1200元/平方米的房价，也有比房价还贵的地价；当然，我们更看到了疯狂的对立面上，有政府坚定的“一房一价”稳定政策，也有银行限制贷新政给楼市不断降温。2007年，南京楼市就是在这样的博弈中走过。
2007年1月至12月16日，南京市累计成交住宅88565套，较2006年全年的81971套，上升了8％左右。比较每一个月的具体成交量，6月份是全年成交量最高的一个月；而9月份则成为明显的分水岭：1至9月，成交量比去年同期超出12％；但是10、11、12月份，南京楼市成交量开始了连续3个月的下滑。可以清晰地看到：每一个数字变化的背后，都必定受到政策调控的影响。
意外出名：南京房价上涨进入巅峰时期
南京人对房价的愤怒在2007年的4月12日达到了极点。江宁一家楼盘居然两小时内涨了1200元/平方米，这个全国闻名的“两小时上涨1200”事件成为2007年南京楼市最“闻名”的一幕而载入史册，虽然之后开发商解释为一个例外，但仍成为一个标签，成为当时南京房价疯狂上涨的经典案例。
5月份之前，不到半年时间里，南京主城房价已一下涨到8000元/平方米以上；而即便是江宁、江北，也少有5000元/平方米以下的房源。炒卖房号、捂盘惜售等种种违规手段被见诸报端，各方大声呼吁更加有利调控手段让楼市理性。
“一房一价”房价稳日售346套
5月11日，南京物价局紧急出台6条新规监管房价。紧接着，五部门联手出台“宁五条”，剑指开发商违规涨价。所有普通商品住房（含政策性住房）在销售时必须严格执行“一房一价”的明码标价制度，新批项目必须在价格主管部门按套核定的销售价格之内进行销售；老项目要按照物价部门核定的基准价在规定的浮动幅度内，遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则定价并销售，这即是后来一直延续到现在的“一房一价”政策。尽管备受争议，但新政效果立竿见影，6月开始南京房价快速上涨的势头一被压制，一直被高房价压抑的购买欲望立刻释放6月份的全市商品住宅成交量创下了10389套的新纪录，这个数字意味着南京人平均每天要买346套房子。
金融调控出手楼市速降温
9月27日，中国人民银行、中国银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。这条新政有效地抑制非刚性购房需求，减少了投资性购房，对于囤房不售的开发商更是致命的打击。即便是这样，央行依旧“不依不饶”，在后期收紧银根后，年底各家商业银行已陆续对二手房停贷。没了贷款，就好象没了粮食，对于大部分购房者而言，买房的计划只能一推再推。
受该金融政策的影响，10月份，全市实际成交住宅7992套，较9月份减少389套，降幅4.6％，较2006年10月份相比，同比减少248套，降幅3％；11月份，全市实际成交住宅7651套，较10月份减少341套，降幅4.3％，与去年同期相比，同比减少2850套，降幅27％。与此同时，自8月份以来二手房的挂牌量逐月上升，10月份更是大幅增长，而成交萎靡，市场进入了全面调整的低谷期。
同时，2007年央行共计6次加息、10次上调存款准备金率。开发商资金链紧张，让大量新房源涌入市场，但越来越高的投资成本，让成交再次萎靡。年底南京楼市变化更加明显，12月份成交降幅高达38％以上。
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